Nên mua nhà hay thuê nhà?

Nên mua hay thuê nhà? 0:48

Rất nhiều người hỏi câu này. Anh Hiếu định làm từ lâu nhưng vướng: anh sống ở Úc, không rành thị trường địa ốc Việt Nam, mà thính giả ở nhiều nước (Mỹ, châu Âu, Nhật...). Anh quan niệm thà không chỉ còn hơn chỉ sai, nên chọn cách phân tích bằng thị trường anh hiểu nhất (Úc), kèm file Excel (trong thư viện website) để mỗi người thay số liệu nước mình. Ngôi nhà ngoài là tài sản còn là mái ấm, nơi con cái lớn lên — gồm cả cảm xúc và phong cách sống; tập này tạm chỉ xét yếu tố đầu tư.

Bài toán: có 100.000 AUD. Lựa chọn một: thuê nhà, đem 100.000 đầu tư chứng khoán. Lựa chọn hai: vay thêm để mua căn nhà 500.000 AUD.

Kịch bản thuê nhà 2:21

Dùng chiến lược đầu tư thụ động (passive investing): mua chứng chỉ quỹ ETF bằng toàn bộ 100.000, không đụng tới trong 30 năm. Phí môi giới (ngân hàng CommSec ở Úc) 0,12%, tức 120 AUD. Để công bằng, thuê căn nhà tương đương 500.000 AUD: khoảng 400 AUD/tuần, 1.600 AUD/tháng; tính lạm phát trung bình 20 năm qua ở Úc là 2,7%/năm, tổng tiền thuê 30 năm khoảng 870.000 AUD.

Thống kê dài hạn (hàng chục, hàng trăm năm) cho lợi suất trung bình của chiến lược này khoảng 10–15%/năm (có năm cao, năm thấp, có năm âm). Để an toàn, anh hạ xuống ba kịch bản 9%, 11%, 13%, tính lãi kép:

Thực tế không ai bán hết một lần — cần bao nhiêu bán bấy nhiêu để giảm thuế, phí. Nhưng để so với kịch bản bán nhà sau 30 năm, giả định bán hết: phí giao dịch khoảng 1.600 AUD, và lớn nhất là thuế lãi vốn (capital gains tax) — với kịch bản 9%, lãi khoảng 1,2 triệu thì thuế khoảng 264.000 AUD.

Kịch bản mua nhà 9:52

Vay ngân hàng 400.000 AUD — cách đa số người mua nhà làm.

• Chi phí mua: thuế trước bạ (stamp duty) khoảng 21.970 AUD (người mua lần đầu đủ điều kiện có thể được miễn, nhưng tạm không tính), cộng phí chuyển nhượng, phí nhà nước, luật sư... tổng khoảng 25.636 AUD. (Vốn tự có chưa tới 20% thì còn phải mua bảo hiểm khoản vay LMI — tạm bỏ qua cho đơn giản.)
• Chi phí sở hữu 30 năm: trả ngân hàng cả gốc lẫn lãi (lãi suất 3,1%) khoảng 617.253 AUD (dùng công cụ home loan calculator để tính). Thêm phí quản lý tòa nhà (strata) khoảng 1.000 AUD/quý (khoảng 300/tháng), phí hội đồng địa phương (council: rác, thoát nước, chiếu sáng...) khoảng 150/tháng, bảo hiểm nhà khoảng 70/tháng — hơn 6.000 AUD/năm, tăng theo lạm phát 2,7%, 30 năm khoảng 282.000 AUD. Tổng chi phí duy trì khoảng 900.000 AUD.
• Chi phí bán: môi giới bất động sản ở Úc lấy 2–3% (lấy 2,5%), cộng marketing 5.000–7.000 (lấy 6.000), luật sư khoảng 1.500.

Căn hộ chung cư tăng trung bình 3–5%/năm (lấy 4%): sau 30 năm khoảng 1,62 triệu AUD; chi phí bán khoảng 48.000. Tổng chi phí mua + duy trì + bán khoảng 973.786 AUD, thu về khoảng 648.000 AUD nếu ở yên một chỗ 30 năm. Nếu cứ 10 năm đổi nhà một lần (nhân ba chi phí mua bán, cách tính gần đúng), tổng chi phí khoảng 1,12 triệu, còn khoảng 500.000 AUD.

Nhà đất tăng trung bình 6,8%/năm ở Úc nhiều chục năm qua: sau 30 năm khoảng 3,6 triệu AUD; trừ mọi chi phí còn khoảng 2,575 triệu AUD nếu ở yên, khoảng 2,329 triệu nếu đổi nhà mỗi 10 năm.

Tổng kết 19:41

Úc là thị trường địa ốc tăng khá nhanh; nước khác có thể tăng chậm hơn. Ở Việt Nam anh tìm mãi không thấy thống kê chính xác vài chục năm, nên mời ai có số liệu chia sẻ lại (gửi email để anh cập nhật vào thư viện).

Cách quyết định thuần đầu tư: tính ra lợi suất của khoản đầu tư vào ngôi nhà rồi so với kênh khác. Có kênh hiệu quả hơn thì nên đem tiền đi đầu tư hơn là mua nhà; không có thì mua nhà cũng là một kênh đầu tư. Anh chưa đầu tư nhiều vào địa ốc vì có kênh hiệu quả hơn mà anh hiểu rõ: các công ty công nghệ anh cố vấn — lĩnh vực anh làm mấy chục năm — và thị trường chứng khoán, nơi anh có nhiều năm kinh nghiệm. Không có nghĩa anh sẽ không bao giờ đầu tư địa ốc; nguyên tắc vẫn là chỉ đầu tư vào thứ mình hiểu rõ, không chạy theo số đông. Còn ngôi nhà là mái ấm, nơi ổn định để nuôi con — những thứ không đo bằng tiền. Tập sau anh kể vì sao có kênh hiệu quả hơn mà anh vẫn mua nhà, lại mua căn hộ — loại sinh lời thấp nhất theo phân tích này.