Có nên "Bắt Đáy" vào thời điểm này?

Một vài lưu ý quan trọng 0:38

Nhiều người hỏi: thị trường đã giảm khá nhiều, đã tới lúc "bắt đáy" chưa? Anh Hiếu nói rõ trước: không ai trả lời chắc chắn được câu này. Điều nên làm là thu thập dữ liệu, nghe nhiều góc nhìn rồi tự rút ra kết luận phù hợp với tài chính gia đình mình. "Tiền của mình phải do mình quyết định", kể cả không nghe theo anh. Hãy tập trung vào cách suy nghĩ và phân tích, đừng làm y theo việc anh làm.

Liệu thị trường đã chạm đáy? 3:05

Hầu hết các kênh — kinh doanh, bất động sản, chứng khoán — đều giảm mạnh. Tập này lấy bất động sản làm ví dụ, nhưng cách phân tích dùng được cho kênh khác. Câu hỏi "đáy chưa" được đặt ngược lại: thời gian tới giá còn giảm nữa không? Nếu còn thì bây giờ chưa phải đáy.

Số liệu thực tế (từ một người quen làm quản lý ở công ty bất động sản tại Sài Gòn):

• Căn 12 tỷ cho thuê 1.250 USD/tháng (khoảng 31 triệu) → lợi suất cho thuê khoảng 3,1%/năm.
• Căn trung tâm 14 tỷ cho thuê khoảng 2.000 USD/tháng (khoảng 50 triệu, hợp đồng 1 năm) → khoảng 4,28%/năm.
• Lãi tiết kiệm kỳ hạn 1 năm đầu tháng 11/2022: trên 9%/năm.

Người mua bất động sản thường trông vào tăng giá hơn là tiền thuê, nhưng điều đó chỉ đúng khi giá đi lên — chính là điều đang cần trả lời, nên tạm gác lại.

Phía cầu — bốn nhóm người mua:

1. Mua để ở, có sẵn tiền: gửi 14 tỷ vào ngân hàng lời hơn hẳn so với mua nhà; đi thuê còn rẻ hơn. Nhóm này không có lý do mua lúc này.
2. Mua để ở, phải vay: room tín dụng bất động sản đang bị siết rất chặt nên khó vay. Kể cả vay được, tiền lãi hằng tháng đủ để thuê nhà rẻ hơn, lại không bị chôn vài chục phần trăm vốn đối ứng. Nhóm này cũng sẽ không mua.
3. Đầu tư bằng đòn bẩy: đang khổ sở nhất, sống qua ngày còn khó, khó vay thêm — gần như không thể mua.
4. Đầu tư bằng tiền mặt: nhóm hiếm hoi đang cân nhắc — chính là người đặt câu hỏi của tập này.

Ba trên bốn nhóm không mua hoặc không có khả năng mua: cầu đang rất yếu.

Phía cung — ba nhóm người bán:

1. Chủ đầu tư lớn: nắm nhiều hàng nhất, khó vay hoặc vay lãi rất cao. Ai không có thực lực thì phải xả hàng để xoay vốn, khuyến mãi và hạ giá. Chủ đầu tư mạnh cũng phải đẩy nhanh hoàn thiện dự án để mở bán huy động vốn, và vì thanh khoản thấp nên vẫn phải khuyến mãi mạnh — có dự án sau chiết khấu giảm 20–30%, thậm chí 30–40%. Nguồn cung mới đổ thêm vào thị trường, giá bị kéo xuống.
2. Nhà đầu cơ, nhà đầu tư cá nhân: phần lớn dùng đòn bẩy, lãi suất tăng làm áp lực trả nợ rất lớn, trễ hạn còn bị phạt. Đến lúc không gồng nổi sẽ phải bán tháo cắt lỗ, có khi dưới giá gốc. Chỉ cần lãi suất giữ ở mức hiện tại, số người "ngộp" sẽ ngày càng nhiều.
3. Người đang sở hữu, muốn bán: nhóm khỏe nhất, không đến mức bán tháo, nhưng biết để càng lâu giá càng xuống nên cũng có tâm lý tranh thủ bán sớm.

Kết luận: cầu ngày càng ít, cung ngày càng nhiều với giá thấp hơn — giá còn xu hướng giảm. Tất cả xoay quanh lãi suất ngân hàng: lãi suất càng cao, chênh lệch cung – cầu càng doãng ra. Năm 2012 lãi suất cơ bản từng lên 18%/năm, lãi thực tế 20% trở lên; nếu kịch bản đó lặp lại, lãi suất còn có thể tăng nữa.

Anh đang theo dõi sát hai chỉ số: room tín dụng cho vay bất động sản và lãi suất ngân hàng. Chỉ khi chúng đổi chiều anh mới xét tiếp các yếu tố khác xem thị trường đã đảo chiều chưa. Hiện tại anh để tiền ở các kênh khác.