10 cân nhắc khi mua nhà/thuê nhà

Giới thiệu và lưu ý 0:42

Phần một phân tích mua hay thuê hoàn toàn dựa trên con số và khía cạnh đầu tư. Nhưng lựa chọn này còn phụ thuộc cuộc sống, cảm xúc và điều kiện kinh tế mỗi người. Anh Hiếu cố giữ trung lập; chủ đề rất dễ tranh luận, nên anh không tiếp nhận bình luận tranh luận — thấy hữu ích thì nghe, không đúng thì bỏ ngoài tai.

Thuê nhà là ném tiền qua cửa sổ? 2:17

Tiền thuê đúng là một đi không trở lại. Nhưng mua nhà cũng có nhiều khoản như vậy: lãi ngân hàng, bảo trì, bảo dưỡng, phí dịch vụ. Cách tính nhanh là quy tắc 5%: lấy 5% giá trị căn nhà — nhà 5 tỷ thì khoảng 250 triệu/năm, khoảng 21 triệu/tháng. Khoản này không gồm nợ gốc, chỉ là chi phí thuần ném qua cửa sổ: lãi vay, bảo trì sửa chữa, phí dịch vụ và chi phí cơ hội. Vậy "chỉ thuê mới ném tiền qua cửa sổ" không hoàn toàn chính xác.

Thuê nhà sẽ được điều kiện sống tốt hơn 4:28

So điều kiện sống thì phải lấy 21 triệu đó so với đi thuê. Tham khảo trên mạng và vài người làm bất động sản ở Việt Nam lúc soạn bài, cầm 21 triệu đi thuê thì đa phần thuê được căn nhà giá trị cao hơn 5 tỷ. Tức cùng một khoản ném qua cửa sổ, đi thuê được ở nhà chất lượng hơn — mà xét cho cùng, thuê, mua hay đầu tư đều để có cuộc sống chất lượng hơn.

Nhà mình tăng thì nhà xung quanh cũng tăng 5:42

Mua nhà 3 tỷ, hai năm sau lên 5 tỷ, tưởng lời 2 tỷ — nhưng con số đó không có nhiều ý nghĩa vì ta luôn cần một nơi để ở. Nhà mình tăng thì nhà khác cũng tăng; bán đi để mua căn tương tự cũng mất 5 tỷ — trừ khi bán rồi về quê, hoặc chuyển sang nhà nhỏ hơn, xa hơn, kém hơn. Còn với chứng khoán chẳng hạn, công ty đi lên thì có thể thoát ra chốt lời, đem khoản lời đầu tư tiếp vào công ty đang giao dịch dưới giá trị — trong khi vẫn sống ở nhà thuê, chất lượng sống gần như không đổi.

Chi phí cơ hội 7:14

Khoản phí vô hình nên hay bị bỏ qua. Có 1 tỷ, vay mua nhà 5 tỷ thì 1 tỷ nằm trong căn nhà. Nếu đi thuê, 1 tỷ vẫn còn: gửi tiết kiệm 5% thì mỗi năm 50 triệu; còn nếu (ví dụ tạm xưng) có cơ hội sinh lời 20–30%/năm thì mỗi năm 200–300 triệu, cộng dồn 30 năm là con số rất lớn. Thực tế không ngân hàng nào trả vậy, nhưng có những cơ hội hợp tác kinh doanh, cổ phiếu giao dịch dưới giá trị thực, hay một bất động sản khác cần bán gấp giá rẻ — thấy rõ tiềm năng mà toàn bộ tiền đã nằm trong nhà thì không còn vốn tham gia. Do tính chất công việc, anh tiếp xúc nhiều công ty trong ngành nên chi phí cơ hội với anh rất quan trọng; người ít có dịp tiếp xúc cơ hội đầu tư thì chi phí này nhỏ hơn — nhưng nhỏ hay lớn cũng đừng bỏ qua khi tính toán.

Ổn định hay tự do? 9:48

Ưu điểm lớn hay được nhắc của mua nhà là ổn định: không lo đang ở bị chủ đòi nhà; con cái không phải đổi trường, đổi bạn. Nhưng chính đó cũng là nhược điểm: rất khó chuyển đi nơi khác — bán nhà, mua nhà khác thì phát sinh hàng loạt chi phí lớn, kể cả chỉ đổi khoảng 10 năm một lần. Thuê nhà thì không vừa ý khu vực — con lớn cần môi trường khác, hay ở Phú Mỹ Hưng bị mùi hôi từ bãi rác gần đó — chỉ cần báo chủ nhà kết thúc hợp đồng, cùng lắm đóng chút phí phạt rồi dọn đi. Đó là sự tự do, thứ xa xỉ người mua nhà không có. Với người chọn lối sống trải nghiệm như anh — năm nay ở chỗ này, năm sau chỗ khác, thậm chí nước khác — đó là ưu điểm rất lớn.

Có một nơi của riêng mình 11:42

Ưu điểm hay nhắc của sở hữu: nhà của mình, sửa chữa, trang trí tùy ý; thuê thì đóng cây đinh lên tường cũng phải xin phép, sửa vách hay lót sàn gỗ gần như không được. Đúng. Nhưng mặt kia cũng là ưu điểm của thuê: máy lạnh hư gọi chủ nhà, nhà dột gọi chủ nhà, tường nứt nhiều gọi chủ nhà sửa, nứt tới mức sắp sập thì thanh lý hợp đồng xách vali sang nhà khác — không phải nhức đầu chuyện nhà cửa, dồn tâm trí cho công việc và kiếm tiền.

Hạn chế mua sắm 12:54

Với người thích sống tối giản (xem loạt bài sống tối giản; ai thích mua sắm, nhiều đồ đạc thì bỏ qua ý này), thuê nhà giúp hạn chế tha thêm đồ về: luôn ý thức mình sẽ còn chuyển nhà nên cân nhắc mỗi món mua về. Sở hữu nhà thì có tâm lý "chỗ riêng của tôi, ở lâu dài", tha về vô số đồ; giật mình nhìn lại thì đầy nhà đồ đạc, không còn dám nghĩ tới chuyện chuyển nhà — chính ngôi nhà giới hạn sự tự do của mình.

Các ưu điểm của mua nhà

Để công bằng, anh chia sẻ thêm ưu điểm của mua nhà:

• Động lực làm việc 14:28 — mua nhà là đồng hành với một khoản nợ lớn và lâu dài; cục nợ lơ lửng trên đầu thúc đẩy ta làm thêm, kiếm thêm để trả dứt điểm. Không phải ai cũng tự tạo được áp lực; đa số cần áp lực từ bên ngoài, và không áp lực nào "lý tưởng" bằng một cục nợ khổng lồ.
• Buộc phải tiết kiệm 15:44 — trả nợ định kỳ hằng tháng, ngoài phần lãi ném qua cửa sổ còn có phần trả nợ gốc — cách tiết kiệm bắt buộc. Với người không có thói quen tự tiết kiệm, làm tới đâu xài tới đó, đây là ưu điểm rất lớn.
• Cũng là một kênh đầu tư 16:27 — chứng khoán (không phải kiểu đánh bạc) hay kinh doanh riêng đòi hỏi nhiều kiến thức về quản lý, chuyên môn, kinh nghiệm điều hành. Địa ốc cũng cần kiến thức, nhưng ít hơn; đa số còn lo cơm áo gạo tiền, không đủ chuyên môn và thời gian nghiên cứu sâu. Đầu tư dài hạn vào bất động sản vì vậy là lựa chọn rất tốt: ngắn hạn lên xuống không ai biết, nhưng 10–20 năm thì thị trường đi lên, nhất là ở nước đang phát triển như Việt Nam.

Kết

Ta lớn lên với quan niệm mua nhà tốt hơn thuê, thuê là ném tiền qua cửa sổ, "an cư mới lạc nghiệp". Anh cho rằng quan niệm này không còn chính xác: lạc nghiệp được hay không là do mindset — có tính được bài toán lợi hại, có biết tiết kiệm và đầu tư hay không — chứ không do chỗ ở. Chính anh là ví dụ ngược lại: lạc nghiệp rồi mới an cư — suốt thời gian dài chỉ tích lũy và đầu tư nhiều kênh, tới gần đây sau khi tự do tài chính mới mua nhà, với mục đích khác hẳn — để bay tới những nước mình thích mà không cần mang hành lý. Lựa chọn mua hay thuê nên dựa trên nhu cầu và phong cách sống; loạt bài không nói lựa chọn nào tốt hơn, mà cung cấp một khung đầy đủ để mỗi người điền biến số của mình vào, tránh chạy theo số đông.