Ngôi nhà là tài sản hay tiêu sản?

Lời mở đầu 0:43

Dựa trên định nghĩa ở tập 60 (tài sản mang tiền vào túi, tiêu sản lấy tiền ra), tập này trả lời một câu hỏi phổ biến mà hay bị hiểu sai: ngôi nhà là tài sản hay tiêu sản? Ai chưa xem tập 60 nên xem trước.

Nội dung chính 1:31

Nhiều người nghĩ ngay nhà đương nhiên là tài sản — không chỉ người Á Đông, ở phương Tây ngôi nhà cũng là mục tiêu cả đời của rất nhiều người. Nhưng nhiều chuyên gia tài chính cá nhân kết luận: ngôi nhà mình ở là tiêu sản. Để xác định tài sản hay tiêu sản, ta chỉ xét yếu tố tài chính, không xét các giá trị khác nó tạo ra — không phải vì chúng không quan trọng, mà vì chúng không dùng để phân loại. Như cái máy lạnh: mang lại tiện nghi, nhưng phải trả tiền điện, bảo trì, khấu hao — vẫn là xài tiền, nên là tiêu sản.

Ngôi nhà là tài sản hay tiêu sản 6:08

Sở hữu nhà phải trả phí bảo trì, phí quản lý, thuế và nhiều chi phí khác; vay ngân hàng thì còn khoản lãi lớn (xem loạt bài "Nên mua nhà hay thuê nhà"). Trong quá trình ở, nó chỉ lấy tiền ra khỏi túi — nên là tiêu sản. "Nhờ có nhà mà an cư lạc nghiệp, con cái có chỗ học ổn định, đầu óc thanh thản nên kiếm được nhiều tiền hơn" — lý giải này giống hệt "máy lạnh giúp làm việc thoải mái" hay "xe hơi đi lại an toàn, có cơ hội giao tiếp": vẫn là đổi tiền lấy một giá trị khác. Ngôi nhà chỉ là tài sản khi không ở mà đem kinh doanh, ví dụ cho thuê, và sau khi trừ hết chi phí vẫn có lợi nhuận hằng tháng.

Nhưng nhà lên giá thì sao? Ở vài năm, giá tăng — vậy là mang tiền về chứ? Chi tiết này làm nhiều người lẫn lộn. Thật ra một bất động sản gồm hai phần: ngôi nhà (gạch, vữa xây lên) và miếng đất nó đứng trên. Tách ra thì rõ: phần lớn chi phí trong quá trình sở hữu là trả cho ngôi nhà, và theo thời gian nhà xuống cấp, mất giá (khấu hao); còn thứ làm giá trị tăng lên qua năm tháng chủ yếu là miếng đất. Nghĩa là ngôi nhà là tiêu sản, miếng đất là tài sản. Vì hai thứ dính với nhau và tốc độ tăng giá của đất thường cao hơn chi phí nhà, tổng cuối cùng tăng, khiến ta lầm tưởng ngôi nhà là tài sản.

Từ đó:

• Mua nhà liền thổ là mua cùng lúc tiêu sản và tài sản. Xác định ngay từ đầu là tiêu sản để đổi lấy chỗ an cư thì không có gì để nói. Còn nếu xét yếu tố đầu tư, đừng nhìn quá nhiều vào ngôi nhà mà tập trung vào miếng đất: vị trí, hình thù có vuông vức không, có "lỗi phong thủy" không (xã hội Á Đông còn tin, bị lỗi thì khó bán) — những yếu tố ảnh hưởng tới tăng giá tương lai. Nếu ngôi nhà làm tăng giá trị miếng đất thì là chuyện khác; nhưng xây lên rồi để không thì vẫn là tiêu sản — như trả tiền cho tiêu sản để đổi lấy thêm giá trị cho tài sản, cần tính xem tiền xây có thấp hơn phần giá trị nó thêm vào không.
• Đã có nhà ở mà muốn đầu tư thì tập trung vào đất: chọn miếng đất pháp lý rõ ràng, để lâu dài thì tăng vì nó là tài sản. Hạn chế mua đất kèm nhà, trừ khi có kế hoạch kinh doanh ngôi nhà (cho thuê, Airbnb); tránh mua nhà liền thổ rồi đóng cửa để đó, vừa xuống cấp vừa tốn thêm chi phí.
• Chung cư: dưới góc độ đầu tư thì nên tránh, vì mua chung cư chỉ sở hữu "ngôi nhà", không có miếng đất — hoàn toàn là tiêu sản. Đó là lý do lâu dài chung cư có xu hướng đi xuống, nhà đất có xu hướng đi lên. Thấy chung cư vẫn tăng giá? Thứ nhất, thị trường đang sốt, giá thường bị kéo cao hơn giá trị thực, không phản ánh bức tranh dài hạn. Thứ hai, giá tăng chưa chắc giá trị tăng — có thể chỉ là trượt giá. Cách thử đơn giản là quy ra vàng: vàng 70 triệu/lượng, mua căn hộ 7 tỷ = 100 lượng; hai năm sau căn hộ 9 tỷ nhưng vàng 100 triệu/lượng thì căn hộ chỉ còn 90 lượng — giá trị thực đang giảm.
• Kể cả nhà liền thổ duy nhất có tăng giá thật, nhà xung quanh cũng tăng theo; bán đi để mua căn tương đương thì cũng phải trả số tiền tương đương. Ta luôn cần một chỗ để sống, nên phần tăng đó không bỏ thêm được đồng nào vào túi — chỉ tăng trên giấy, có giá trị tinh thần.

Ý chính của bài hôm nay 12:18

1. Ngôi nhà chỉ là tài sản khi dùng nó làm ra tiền; sống trong đó thì là tiêu sản.
2. Bất động sản luôn gồm nhà và đất; đa phần trường hợp nhà là tiêu sản, đất là tài sản — "đa phần" vì đầu tư luôn có ngoại lệ: vẫn có chung cư tăng, vẫn có đất giảm. Hiểu điều này sẽ thấy vì sao người ta khuyên mua nhà liền thổ để ở vì sau này tăng giá hơn chung cư. Thích ở chung cư thì cứ mua, chỉ cần ý thức mình đang sở hữu tiêu sản, trả tiền cho tiện nghi.
3. Muốn dùng bất động sản làm tài sản thì trước hết phải có nơi để ở; nhà chỉ là tài sản khi kinh doanh nó.
4. Muốn đầu tư thì quan tâm đất hơn nhà, trừ khi cố ý chi cho ngôi nhà để tăng giá trị tài sản (giống san lấp mặt bằng hay cải tạo).
5. Muốn nhẹ đầu, không quản lý hay cho thuê, chỉ cần nơi neo giá trị tài sản — cân nhắc mua đất hơn mua nhà để đó. Còn chọn miếng đất nào, vị trí nào để tăng theo thời gian thì cần kỹ năng phân tích, như chọn cổ phiếu.